1. पर्सनल फाइनेंसियलियल इयर इन्वेस्टिंगरियल इयर इन्वेस्टमेंट फॉर डमीज चीट शीट
अचल संपत्ति निवेश का चित्रण
  1. व्यक्तिगत FinanceReal Estate InvestingPublic और निजी रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट

रॉबर्ट टायसन, एरिक टायसन द्वारा

रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) उन लाभ कंपनियों के लिए है जो स्वयं और आम तौर पर विभिन्न प्रकार की संपत्ति का संचालन करते हैं। आरईआईटी निवेश के लिए विकल्प बहुत व्यापक हैं और लगभग हर प्रकार की अचल संपत्ति को कवर करते हैं। आप निम्न प्रकार से अपने पसंदीदा आरईआईटी का चयन कर सकते हैं:

  • कार्यालय: श्रेणी "ए" शहरी गगनचुंबी इमारतों से लेकर एकल-कहानी या कम वृद्धि वाली उपनगरीय कक्षा "सी" इमारतों तक आवासीय: अपार्टमेंट, छात्र आवास, निर्मित घर, एकल परिवार के घर खुदरा: क्षेत्रीय मॉल, आउटलेट केंद्र, किराने-लंगर वाले शॉपिंग सेंटर औद्योगिक: गोदाम, वितरण केंद्र लॉजिंग: होटल, रिसॉर्ट्स हेल्थकेयर: अस्पताल, चिकित्सा / दंत चिकित्सा कार्यालय की इमारतें, वरिष्ठ रहने की सुविधा, कुशल नर्सिंग और मेमोरी केयर सुविधाएं स्वयं भंडारण करना सेल टॉवर अन्य किराये की आय गुण, यहां तक ​​कि लकड़ी के खेत भी

ये संपत्ति रखने वाली आरईआईटी (निम्नलिखित आंकड़ा देखें) को इक्विटी आरईआईटी के रूप में जाना जाता है। कुछ REITs, जिन्हें बंधक REIT (या mREITs) के रूप में जाना जाता है, व्यवसाय के वित्तपोषण के अंत पर ध्यान केंद्रित करते हैं; वे अचल संपत्ति संपत्ति मालिकों और ऑपरेटरों को उधार देते हैं या ऋण खरीदने (बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों) के माध्यम से अप्रत्यक्ष रूप से ऋण प्रदान करते हैं।

REITs

इक्विटी आरईआईटी प्रबंधक आमतौर पर उन संपत्तियों की खरीद की पहचान करते हैं और बातचीत करते हैं, जो मानते हैं कि वे अच्छे निवेश हैं और इन संपत्तियों को सीधे या संबद्ध सलाहकार और प्रबंधन कंपनी के माध्यम से प्रबंधित करते हैं, जिसमें सभी किरायेदार संबंध शामिल हैं। इस प्रकार, REITs उन लोगों के लिए अचल संपत्ति में निवेश करने का एक अच्छा तरीका हो सकता है, जो सीधे संपत्ति के मालिक होने और किराये की संपत्ति के प्रबंधन के साथ आने वाली परेशानियों और सिरदर्द नहीं चाहते हैं। आप अपने पोर्टफोलियो में विविधता लाने के लिए विभिन्न प्रॉपर्टी टाइप आरईआईटी में भी निवेश कर सकते हैं, लेकिन उनके रिटर्न और व्यय अनुपात की जांच करें क्योंकि एक ही प्रॉपर्टी टाइप फील्ड के भीतर सभी आरईआईटी बराबर नहीं हैं। यह वास्तविकता के समान है कि जबकि अधिकांश म्यूचुअल फंड सभी NYSE सूचीबद्ध शेयरों के एक ही पूल में निवेश करते हैं, सभी के लिए समान व्यय या परिणाम नहीं होते हैं।

हम सलाह देते हैं कि निवेशकों को आरईआईटी, इसके सलाहकारों और प्रबंधन कंपनियों के बीच संबंधों के पूर्ण प्रकटीकरण के बारे में पूछने में संकोच नहीं करना चाहिए। आरईआईटी में अक्सर ब्याज के संघर्ष शामिल होते हैं जो स्पष्ट रूप से प्रकट नहीं होते हैं या सीधे या अप्रत्यक्ष रूप से संबंधित संस्थाओं या सहयोगी कंपनियों को महत्वपूर्ण रूप से उपरोक्त बाजार शुल्क का भुगतान करते हैं जो अंततः नकदी प्रवाह को कम करते हैं और वितरण के लिए उपलब्ध निवेश पर लौटते हैं।

सार्वजनिक आरईआईटी को प्रमुख स्टॉक एक्सचेंजों पर कारोबार किया जाता है और इस प्रकार एसईसी रिपोर्टिंग आवश्यकताओं को पूरा करना चाहिए:

  • तरलता: सार्वजनिक आरईआईटी प्रत्येक व्यापारिक दिन को स्टॉक एक्सचेंज पर व्यापार करता है और इस प्रकार निवेशकों को कृपया खरीदने और बेचने की क्षमता प्रदान करता है। बेशक, अन्य समान तरल निवेशों (जैसे उद्योगों में कंपनियों में स्टॉक) के साथ, तरलता का नकारात्मक पक्ष हो सकता है। आरईआईटी जैसे अधिक तरल अचल संपत्ति निवेश भावनात्मक निर्णय लेने या बाजार के आंदोलनों की कोशिश करने के कारण अक्सर ट्रेडों को प्रेरित कर सकते हैं। स्वतंत्र निदेशक मंडल: एक सार्वजनिक कंपनी में निदेशक होने चाहिए, जिनमें से अधिकांश इसके प्रबंधन से स्वतंत्र हों। शेयरधारक इन निदेशकों को वोट देते हैं और चुनाव करते हैं, लेकिन यह उनकी योग्यता की कोई गारंटी नहीं है। वित्तीय रिपोर्टिंग: सार्वजनिक आरईआईटी, अन्य सार्वजनिक कंपनियों की तरह, तिमाही में व्यापक वित्तीय रिपोर्ट दर्ज करनी चाहिए।

हम अनुशंसा करते हैं कि आप निजी REIT से दूर रहें जब तक कि आप एक परिष्कृत, अनुभवी रियल एस्टेट निवेशक नहीं हैं जो अतिरिक्त शोध और खुदाई करने के लिए तैयार हैं। क्योंकि वे सार्वजनिक रूप से कारोबार नहीं करते हैं, निजी REITs में सार्वजनिक REITs के समान प्रकटीकरण आवश्यकताएँ नहीं होती हैं। इस अंतर का मतलब है कि एक निजी आरईआईटी में एक निवेशक ने प्रॉस्पेक्टस की सावधानीपूर्वक छानबीन की और महसूस किया कि निजी आरईआईटी में वे बदलाव करने की क्षमता है जो निवेशक के सर्वोत्तम हित में नहीं हो सकते हैं, लेकिन जो निजी आरईआईटी प्रायोजकों या उनके सहयोगियों को पुरस्कृत करते हैं। पूछें कि आपके सकल निवेश पर आने के लिए आपके सकल निवेश से क्या कमीशन काटा जाता है। निजी आरईआईटी निवेश के लिए "स्वीकार्य कमीशन दरों" पर आपको आश्चर्य हो सकता है, खासकर जब आप अपने अनुभव की तुलना बहुत कम प्रतिस्पर्धी फीस के साथ करते हैं और नो-लोड फंड के साथ कोई कमीशन नहीं देते हैं।

REIT प्रदर्शन पर एक नज़र डालें

तो, प्रदर्शन के बारे में क्या? लंबी अवधि में, आरईआईटी ने सामान्य रूप से शेयरों की तुलना में कुल रिटर्न का उत्पादन किया है। वास्तव में, REIT रिटर्न ऐतिहासिक रूप से स्टॉक रिटर्न की तुलना में बेहतर या बेहतर रहा है, जबकि REIT आमतौर पर शेयरों की तुलना में कम अस्थिर रहे हैं। समग्र निवेश पोर्टफोलियो के संदर्भ में, आरईआईटी विविधीकरण जोड़ते हैं क्योंकि उनके मूल्य हमेशा अन्य निवेशों के साथ मिलकर नहीं चलते हैं।

REITs की एक अंतिम विशेषता जिसे हम उजागर करना चाहते हैं, वह है काफी महत्वपूर्ण लाभांश जो REIT आमतौर पर भुगतान करते हैं। क्योंकि ये लाभांश आम तौर पर पूरी तरह से कर योग्य होते हैं (और इस तरह यह कम स्टॉक लाभांश कर की दर के अधीन नहीं होता है), आपको आमतौर पर सेवानिवृत्ति खातों के बाहर REITs रखने से बचना चाहिए यदि आप एक उच्च कर ब्रैकेट में हैं (उदाहरण के लिए, अपने काम के वर्षों के दौरान)।

आरईआईटी फंड्स में निवेश करना

आप व्यक्तिगत आरईआईटी में शेयरों की खोज और खरीद कर सकते हैं, जो प्रमुख स्टॉक एक्सचेंजों पर प्रतिभूतियों के रूप में व्यापार करते हैं। एक और भी बेहतर तरीका म्यूचुअल फंड या एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड खरीदना है जो आरईआईटी के विविध मिश्रण में निवेश करता है। सबसे अच्छे आरईआईटी म्यूचुअल फंड्स में से कुछ प्रति वर्ष 1 प्रतिशत या उससे कम प्रबंधन शुल्क लेते हैं, जिसमें मामूली जोखिम लेते हुए सफलता के दीर्घकालिक रिकॉर्ड होते हैं। मोहरा की रियल एस्टेट इंडेक्स फंड प्रति वर्ष केवल 0.12 प्रतिशत शुल्क लेता है और 1996 में अपनी स्थापना के बाद से लगभग 10.2 प्रतिशत की औसत वार्षिक रिटर्न का उत्पादन किया है।

मोहरा दलालों के माध्यम से मोहरा भी आरईआईटी ईटीएफ (एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड) प्रदान करता है और 0.12 प्रतिशत के कम प्रबंधन शुल्क का दावा करता है। (आप इसे मोहरा के माध्यम से किसी भी ब्रोकरेज शुल्क के बिना खरीद सकते हैं।)

आपको विविध, कम-परेशानी वाले रियल एस्टेट निवेश के साथ प्रदान करने के अलावा, REITs एक अतिरिक्त लाभ प्रदान करता है जो पारंपरिक किराये की अचल संपत्ति नहीं है। आप रिटायरमेंट अकाउंट जैसे IRA या Keogh के माध्यम से REIT में आसानी से निवेश कर सकते हैं। पारंपरिक अचल संपत्ति निवेशों की तरह, आप उधार पैसे (गैर-वाजिब खातों में) के साथ REIT और म्यूचुअल फंड REIT भी खरीद सकते हैं। हालांकि जोखिम भरा है, आप 50 प्रतिशत डाउन के साथ खरीद सकते हैं, जिसे मार्जिन पर खरीदने के रूप में जाना जाता है, जब आप ब्रोकरेज खाते के माध्यम से ऐसे निवेश खरीदते हैं।

निम्नलिखित में वर्तमान में उपलब्ध सबसे अच्छे आरईआईटी म्यूचुअल फंड और ईटीएफ की एक छोटी सूची है।

यदि आपके पास वास्तव में अगले वॉरेन बफेट बनने पर आपका दिल है और आप अपने स्वयं के स्टॉक का चयन करने की चुनौती का आनंद लेते हैं, तो आप निवेश करने के लिए अपने स्वयं के REITs का अनुसंधान कर सकते हैं और निवेश कर सकते हैं। कई स्थानीय पुस्तकालयों में ऑनलाइन के साथ-साथ विभिन्न आरईआईटी पर व्यक्तिगत स्टॉक पेज सारांश भी मिलते हैं। एक पेशेवर प्रबंधक होने के अलावा REIT को क्या खरीदना है और कब, म्युचुअल फंड REITs तालिका में सूचीबद्ध है, यह समेकित वित्तीय रिपोर्टिंग भी प्रदान करता है। यदि आप अलग-अलग REIT खरीदते हैं, तो आपको अपने द्वारा निवेश किए गए प्रत्येक REIT के लिए कर विवरणों से निपटना होगा।

  1. व्यक्तिगत FinanceReal Estate InvestingHow, रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट्स के लिए संपत्ति निरीक्षकों को अर्हता प्राप्त करने के लिए कैसे

रॉबर्ट टायसन, एरिक टायसन द्वारा

कई रियल एस्टेट निवेशक निरीक्षकों को बाद में लेते हैं या बस अपने रियल एस्टेट एजेंट की सिफारिश लेते हैं। लेकिन इससे पहले कि आप एक किराया पर संपत्ति निरीक्षकों का निरीक्षण करें। अन्य सेवा पेशेवरों के साथ, अपना चयन करने से पहले कुछ निरीक्षकों का साक्षात्कार लें। आप पा सकते हैं कि वे सभी समान अनुभव, योग्यता और नैतिक मानकों को साझा नहीं करते हैं। उदाहरण के लिए, एक निरीक्षक को नियुक्त न करें जो आपको निरीक्षण के दौरान उपस्थित रहने की अनुमति देने में संकोच या मना करता है या निरीक्षण पूरा होने पर आपके साथ निष्कर्षों की समीक्षा नहीं करेगा।

निरीक्षण वास्तव में अधिकांश संपत्ति मालिकों के लिए एक अनूठा अवसर है और, क्योंकि आप भुगतान कर रहे हैं, हम दृढ़ता से अनुशंसा करते हैं कि आप निरीक्षक में शामिल हों, जबकि वह आपकी प्रस्तावित खरीद का आकलन कर रहा हो। आप जो सीखते हैं वह अमूल्य हो सकता है और आपके संपूर्ण स्वामित्व में लाभांश का भुगतान कर सकता है। जब एक बेईमान ठेकेदार बाद में आपको यह बताने की कोशिश करता है कि आपको पूरी तरह से अपनी संपत्ति को फिर से भरने की आवश्यकता है, तो आप याद कर सकते हैं कि आपके संपत्ति निरीक्षण में केवल अलग-थलग समस्याओं का पता चला है जो सस्ते में हल किया जा सकता है। (बेशक, निरीक्षक, विशेष रूप से जो अच्छे नहीं हैं, वे गलतियाँ कर सकते हैं, इसलिए आपको अलग-अलग अचल संपत्ति से संबंधित लोगों द्वारा उठाए गए विसंगतियों में भी खुदाई करनी चाहिए। दूसरे शब्दों में, दूसरी राय प्राप्त करें।)

अब लगभग आधे राज्यों के पास लाइसेंस या प्रमाणन की आवश्यकता है, जबकि कुछ के पास केवल व्यापार अभ्यास दिशानिर्देश हैं। यह विनियमन सभी अपेक्षाकृत नया है क्योंकि 2000 में वस्तुतः कोई भी सरकारी लाइसेंस या निरीक्षकों की देखरेख मौजूद नहीं थी। भले ही आपके राज्य में सख्त लाइसेंसिंग या प्रमाणन आवश्यकताएं हों, प्रत्येक अचल संपत्ति निवेशक को अपने हितों के लिए बाहर निकलने और संभावित समस्याओं के संकेत संकेतों की तलाश करने की आवश्यकता है। लाल झंडे में निरीक्षक शामिल हैं जो एक ठेकेदार के साथ संबद्ध हैं, एक विशेष छूट प्रदान करते हैं यदि आप कहते हैं कि वे किसे सलाह देते हैं, या काम के लिए अपने निरीक्षण शुल्क का श्रेय देते हैं।

केवल पूर्णकालिक, पेशेवर निरीक्षकों पर विचार करें। एक निरीक्षक को किराए पर लें जो प्रति वर्ष कम से कम 100 व्यापक निरीक्षण करता है और त्रुटियों और चूक का बीमा करता है। ऐसा कवरेज सस्ता नहीं है और यह एक अन्य महत्वपूर्ण संकेतक है कि व्यक्ति क्षेत्र में पूर्णकालिक काम कर रहा है और निरंतर शिक्षा में भाग ले रहा है।

कई निरीक्षकों को सामान्य ठेकेदारों को लाइसेंस दिया जाता है, लेकिन सभी गृह निरीक्षकों के पास विशेष रूप से अचल संपत्ति के निरीक्षण से संबंधित पदनाम या क्रेडेंशियल्स नहीं होते हैं। पेशेवर संपत्ति निरीक्षकों के लिए सबसे अच्छा प्रमाणित व्यापार संघों में से एक अमेरिकन सोसाइटी ऑफ होम इंस्पेक्टर्स (ASHI) है, जिसकी स्थापना 1976 में हुई थी। गृह निरीक्षणों के अलावा, कई ASHI सदस्य योग्य और अनुभवी होते हैं जो आपकी उचित परिश्रम से आपकी सहायता करते हैं। या संरचनात्मक बाह्य और आंतरिक रूप से मल्टीमाली आवासीय संपत्तियों और सभी प्रकार के वाणिज्यिक गुणों का निरीक्षण। आप ASHI की वेबसाइट पर युक्तियों और जांचकर्ताओं सहित निरीक्षण प्रक्रिया के बारे में प्रमाणित निरीक्षकों और अधिक जानकारी प्राप्त कर सकते हैं।

कुछ व्यक्ति या कंपनियां उन नामों को अपनाती हैं जो पहली नज़र में कुछ पेशेवर प्रथाओं के पालन का संकेत दे सकते हैं। उदाहरण के लिए, एक काल्पनिक लेकिन संभावित रूप से भ्रामक नाम है "व्यावसायिक संपत्ति निरीक्षण संघ।" सबसे अच्छा राज्य या क्षेत्रीय संघ खोजने के लिए कुछ शोध करें और जिनके योग्य सदस्य नैतिकता का कोड अपनाते हैं। उदाहरण के लिए, कैलिफोर्निया में, कैलिफोर्निया रियल एस्टेट इंस्पेक्शन एसोसिएशन वह समूह है जो रियल एस्टेट निरीक्षकों के लिए शिक्षा और पदनाम प्रदान करता है।

वे क्या प्रमाणपत्र और लाइसेंस रखते हैं, यह देखने के लिए निरीक्षकों के रिज्यूम की एक प्रति की समीक्षा करें। प्रॉपर्टी इंस्पेक्टर के रूप में एक सामान्य ठेकेदार का लाइसेंस और प्रमाणन महत्वपूर्ण है, लेकिन यह भी पता करें कि क्या उनके पास कोई विशेष प्रशिक्षण था या नहीं और क्या वे छत, बिजली या नलसाजी जैसे क्षेत्रों में कोई विशिष्ट अधीनता रखते हैं। यह विशेष रूप से महत्वपूर्ण हो सकता है यदि आपकी प्रस्तावित संपत्ति में इनमें से किसी भी क्षेत्र में संभावित समस्याओं का सबूत है। उदाहरण के लिए, यदि किसी संपत्ति में छत या नमी की घुसपैठ की समस्याओं का इतिहास है, तो एक निरीक्षक जो एक सामान्य ठेकेदार और छत है, एक अतिरिक्त प्लस है।

निरीक्षण रिपोर्ट लिखनी होगी। आश्चर्य से बचने के लिए, हाल ही में निरीक्षण रिपोर्ट में से एक के नमूने का अनुरोध करें जो एक तुलनीय संपत्ति के लिए तैयार किया गया है। यह सरल अनुरोध कई संभावित निरीक्षकों को समाप्त कर सकता है, लेकिन यह आवश्यक है ताकि आप देख सकें कि क्या एक निरीक्षक योग्य है और वह आपके लिए कितनी रिपोर्ट तैयार करेगा। एक नमूना आंतरिक निरीक्षण चेकलिस्ट के लिए निम्नलिखित आंकड़े देखें।

आंतरिक इकाई निरीक्षण चेकलिस्ट, पृष्ठ 1आंतरिक इकाई निरीक्षण चेकलिस्ट, पृष्ठ 2

स्रोत: रॉबर्ट एस। ग्रिस्वोल्ड

नमूना आंतरिक इकाई निरीक्षण चेकलिस्ट (पेज 2 का 2)।

डिजिटल फोटोग्राफी का आगमन संपत्ति निरीक्षकों के लिए एक वरदान है और यह कभी-कभी सांसारिक और कठिन-से-समझने वाली रिपोर्ट जीवन में आती है। एक तकनीकी रूप से समझ रखने वाले निरीक्षक का चयन करें और उसे इलेक्ट्रॉनिक रूप से आपको अपनी रिपोर्ट भेजने की आवश्यकता है, जिसमें उल्लिखित सभी स्थितियों का दस्तावेजीकरण करने वाले डिजिटल फोटो भी शामिल हैं। हाल ही में, कुछ निरीक्षकों ने एक विकिरण या थर्मल इमेजिंग कैमरे के माध्यम से उन्नत, गैर-इनवेसिव तकनीक का उपयोग गर्मी विकिरण की छवियों का उत्पादन करने और ऊर्जा दक्षता चिंताओं और बिजली के मुद्दों की पहचान करने के लिए किया है, साथ ही दीवारों या पाइपलाइन जुड़नार के अंदर नमी घुसपैठ स्कैन का उपयोग करना शुरू कर दिया है। इलेक्ट्रॉनिक क्षेत्र में रिपोर्ट के साथ, इस जानकारी को आवश्यकतानुसार ईमेल करना एक सरल प्रक्रिया है।

हालांकि निरीक्षण की लागत को पहले से निर्धारित और निर्धारित किया जाना चाहिए, कीमत एक माध्यमिक चिंता होनी चाहिए क्योंकि निरीक्षण शुल्क अक्सर खुद के लिए भुगतान करते हैं। कई अन्य पेशेवर सेवाओं की तरह, आपके निरीक्षण के मूल्य निर्धारण और निरीक्षक द्वारा निरीक्षण का संचालन करने और फिर रिपोर्ट तैयार करने में लगने वाले समय के बीच सीधा संबंध है। यदि निरीक्षक केवल आपके नए 20-यूनिट अपार्टमेंट भवन में कुछ घंटे बिताता है, तो रिपोर्ट निश्चित रूप से अपर्याप्त होगी और आपका पैसा अच्छी तरह से खर्च नहीं होगा।

अंत में, अंतिम छह महीनों के भीतर कंपनी की सेवाओं का उपयोग करने वाले कम से कम दस लोगों के नाम और फोन नंबर प्रदान करने के लिए फाइनलिस्ट की आवश्यकता होती है। बेतरतीब ढंग से कॉल करें और सुनिश्चित करें कि ये ग्राहक संतुष्ट थे और निरीक्षक ने पेशेवर और नैतिक रूप से कार्य किया था।

  1. व्यक्तिगत FinanceReal Estate Investing10 रियल एस्टेट निवेश की सफलता के लिए कदम

रॉबर्ट टायसन, एरिक टायसन द्वारा

कई अचल संपत्ति infomercial और संगोष्ठी गुरु यह ध्वनि वास्तव में किसी के लिए भी रियल एस्टेट रातोंरात एक भाग्य बनाने के लिए आसान बनाते हैं। नीचे दिए गए पैसे के साथ फौजदारी या संपत्ति खरीदना, सुंदर रिटर्न प्रदान कर सकता है, और इसमें कोई संदेह नहीं है कि इसके आंतरिक मूल्य से नीचे अचल संपत्ति का अधिग्रहण आपकी वित्तीय सफलता की संभावना को बढ़ाता है।

यह बस पारंपरिक ऋषि सलाह है (कम खरीदें, उच्च बेचें) अचल संपत्ति पर लागू होती है। और यदि आप इसे नियमित रूप से कर सकते हैं और शीर्षक के साथ समस्याओं के बिना, विनाशकारी शारीरिक समस्याओं, या आईआरएस द्वारा डीलर घोषित किए जाने के नकारात्मक कर परिणाम (जिससे आपके लाभ को सामान्य आय और उच्चतम दरों पर कर योग्य माना जाता है), तो यह रणनीति हो सकती है काफी फलदायी हो।

हालाँकि, बाजार की कीमतों से नीचे स्थित अच्छी तरह से स्थित भौतिक रूप से ध्वनि गुणों को खोजना सरल नहीं है। हमारा अनुभव है कि ज्यादातर विक्रेता संपत्ति मूल्यों को जानते हैं और बस अपनी संपत्ति नहीं देते हैं। हम अक्सर सोचते हैं कि पुरानी कहावत "आपको जो मिलता है उसके लिए आप भुगतान करते हैं" एक रियल एस्टेट निवेशक द्वारा गढ़ा गया था जिसने केवल एक फौजदारी खरीदी थी ताकि यह पता लगाया जा सके कि यह एक बड़ा अनैतिक कर ग्रहणाधिकार है, एक बड़ा वाणिज्यिक किरायेदार जो दिवालियापन दायर करता है और इस तरह से उनका नुकसान हो सकता है। पट्टा, या एक गंभीर रूप से टूट स्लैब नींव।

हमारे अनुभव में, सफल अचल संपत्ति निवेशकों को समझदार, कड़ी मेहनत करने वाले, कर्तव्यनिष्ठ व्यक्ति होते हैं जो संपत्ति खरीदने से पहले उत्साहपूर्वक व्यापक परिश्रम करते हैं। वे प्रत्येक सौदे के साथ पहिया को मजबूत नहीं करते हैं, क्योंकि वे अपने बाजार के आला, व्यक्तिगत कौशल और उपलब्ध संसाधनों को जानते हैं। उनके पास एक विजन है और प्रत्येक प्रॉपर्टी के लिए उनकी कोशिश की और सच्चे गेम प्लान का उपयोग करते हैं। यदि आप इन प्रतिभाओं को विकसित करते हैं, तो आप अद्वितीय गुणों के साथ मूल्य वर्धित क्षमता को उजागर कर सकते हैं जो अक्सर आपके प्रतिद्वंद्वियों द्वारा याद किए जाते हैं।

रॉबर्ट "गेट-रिच-राइट" रणनीति के रूप में निवेश करने वाले रियल एस्टेट की इस पद्धति को संदर्भित करता है। नए रियल एस्टेट निवेशकों के लिए सबसे अच्छी खबर यह है कि यह योजना कहीं भी शुरू की जा सकती है और शुरुआत में अंशकालिक की जा सकती है। हम आपको "गेट-रिच-राइट" विधि का उपयोग करके एक अचल संपत्ति भाग्य प्राप्त करने के लिए दस तरीके देते हैं।

बचत बनाएँ और क्रेडिट को साफ करें

हम कुछ ऐसे लोगों से असहमत हैं, जिनका मतलब है कि आप बिना किसी नकदी के अपना रियल एस्टेट निवेश करियर शुरू कर सकते हैं। हमारा अनुभव है कि सबसे अच्छे अवसर और सबसे अधिक विकल्प रियल एस्टेट निवेशकों के लिए उपलब्ध हैं जिनके पास नकद और अच्छा क्रेडिट दोनों हैं। इसलिए, विलंब न करें - अभी इस चरण पर काम करना शुरू करें।

विक्रेताओं को खराब क्रेडिट इतिहास वाले खरीदार को वित्तपोषण प्रदान करने की संभावना नहीं है; क्योंकि अचल संपत्ति की खरीद वास्तव में हमेशा धन के उधार की आवश्यकता होती है, सुनिश्चित करें कि आपकी क्रेडिट रिपोर्ट यथासंभव सटीक और अनुकूल है। आपका क्रेडिट स्कोर न केवल अचल संपत्ति ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने में महत्वपूर्ण तत्व है, बल्कि उधार ली गई पूंजी के आपके उपयोग को अधिकतम करने के लिए सर्वोत्तम शर्तें प्राप्त करने में भी है।

अपनी क्रेडिट रिपोर्ट की एक प्रति प्राप्त करें और किसी भी त्रुटि को सुधारें - सर्वनाम! बहुत कम से कम, क्रेडिट-रिपोर्टिंग फर्म से किसी भी विवाद के अपने संस्करण के साथ अपनी फाइल में अपनी टिप्पणी जोड़ने के लिए कहें। यदि वैध रूप से संतुलित शेष राशि दिखाई देती है, तो भुगतान योजना तैयार करें और क्रेडिट रिपोर्टिंग फर्म लिखित अपडेट भेजें जो शेष राशि का भुगतान किया गया था या अन्यथा संतोषजनक रूप से हल किया गया था।

एक नए रियल एस्टेट निवेशक के रूप में आपको आय के अतिरिक्त स्रोतों को विकसित करना चाहिए, जबकि वर्तमान खर्चों में कटौती करना चाहिए। यहां तक ​​कि अगर आप ऐसे गुण पा सकते हैं जहां विक्रेता सभी वित्तपोषण प्रदान करता है, तो आप कुछ आउट-ऑफ-पॉकेट खर्च या खोई हुई आय की अवसर लागत से बच सकते हैं क्योंकि आप अपना समय और ऊर्जा खर्च करते हुए गुणों को कम करते हैं और उचित परिश्रम करते हैं। हमारे पास अभी तक एक शीर्ष-अचल संपत्ति निरीक्षक या एस्क्रो कंपनी है जो मुफ्त में काम करती है।

अधिकांश लोग धन उत्पन्न करते हैं और बलिदान के माध्यम से जीवन यापन करते हैं और अल्पावधि में अपने साधनों से नीचे जीवन यापन करते हैं; कुछ तो ऐसा तब भी करते हैं जब उनके पास पर्याप्त अचल संपत्ति होती है। अपने खर्चों को कैसे ट्रैक और कम किया जाए, इस पर विचारों के लिए, एरिक के पर्सनल फाइनेंस फॉर डमीज (विली) के नवीनतम संस्करण की एक प्रति चुनें।

प्रगति के पथ में संपत्ति खरीदें

उन संपत्तियों का पता लगाएँ जो प्रगति के मार्ग में हैं - नए निवेश और आर्थिक गतिविधियों के माध्यम से उन क्षेत्रों में सुधार जारी रहेगा। आप अपनी संपत्ति को वास्तविक रूप से स्थानांतरित नहीं कर सकते हैं, इसलिए आपके स्थान का विश्लेषण और इसकी भविष्य की संभावना महत्वपूर्ण है। जब आप सबसे अच्छे शहर या पड़ोस का पता लगाते हैं, तो आमतौर पर अचल संपत्ति की दो प्रकार की संपत्तियां देखने के लिए होती हैं:

  • वे आय गुण जो थके हुए और पहने हुए हैं और जिनमें व्यापक आस्थगित रखरखाव है वे जो शारीरिक रूप से स्वस्थ हैं लेकिन खराब तरीके से प्रबंधित हैं

आपकी प्राथमिकता आपकी विशिष्ट प्रतिभाओं और संसाधनों पर निर्भर करेगी। रॉबर्ट अच्छी तरह से स्थित, शारीरिक रूप से ध्वनि गुणों के पक्षधर हैं, जो खराब प्रबंधन के कारण बस खराब हो गए हैं। वह संपत्ति को उन्नत करने, नए किरायेदारों में लाने, और किराए में वृद्धि करने के लिए एक संपत्ति प्रबंधक के रूप में अपने कौशल और विशेषज्ञता का उपयोग करने में सक्षम है। विशेष रूप से आकर्षक गुण वे हैं जहां वर्तमान स्वामी या प्रबंधक ने बाज़ार के स्तर पर किराए पर नहीं रखा है या जो कि उचित रूप से कॉस्मेटिक्स को बनाए नहीं रखते हैं।

सर्वोत्तम मूल्य पर सही संपत्ति खरीदें

हमेशा सर्वोत्तम संभव मूल्य के लिए संपत्ति खरीदें। यह रणनीति सरल है और बहुत कुछ समझ में आता है, लेकिन हो सकता है कि कहा से आसान हो। हम कुछ दिशानिर्देशों का पालन करने का सुझाव देते हैं। एक सामान्य नियम के रूप में, आपके अधिकांश रियल एस्टेट अधिग्रहण फिक्सर-ऊपरी श्रेणी में होने चाहिए और तदनुसार कीमत चाहिए। आप उन गुणों को खरीदना चाहते हैं जो विशिष्ट चुनौतियों की पेशकश करते हैं जो आपकी व्यक्तिगत प्रतिभाओं से मेल खाते हैं ताकि आप अपने कौशल का उपयोग कर संपत्ति के मूल्य को उन्नत और उन्नत कर सकें और समय के साथ नेट संचालन आय में वृद्धि कर सकें।

"गेट-रिच-राइट" पद्धति का उपयोग करके एक अचल संपत्ति निवेशक एक नई या पूरी तरह से पुनर्निर्मित संपत्ति नहीं खरीदता है, जब तक कि यह प्रगति या मुख्य स्थान पर नहीं है, क्योंकि मूल्य-वर्धित या तिथि के लिए प्रशंसा पहले से ही अर्जित की जा चुकी है। वर्तमान मालिक। ये गुण ठोस निवेश हो सकते हैं, लेकिन आप केवल किराए और मूल्य में बाजार में वृद्धि तक सीमित हैं।

हालांकि, कुछ विशेष स्थितियों में, एक नई या पूरी तरह से पुनर्निर्मित संपत्ति खरीदना एक अच्छा निवेश विकल्प है। उदाहरण के लिए, एक ओशनफ्रंट समुदाय के पहले चरण में एक आवासीय किराये की संपत्ति खरीदना या किसी अन्य अनूठे स्थान को दोहराने में मुश्किल हो सकता है जो लंबे समय में एक महान निवेश हो सकता है। नए विकास के पहले चरणों में मूल्य निर्धारण अक्सर अनुकूल होता है क्योंकि डेवलपर को अपने स्थायी ऋण में किक करने से पहले इकाइयों की एक निश्चित संख्या को निर्धारित करना चाहिए।

सफल रियल एस्टेट निवेशकों की दो महत्वपूर्ण विशेषताएं अनुशासन हैं और एक संपत्ति के लिए अधिकतम मूल्य निर्धारित करने की क्षमता है, जो संपत्ति के लिए सराहना की क्षमता के लिए पर्याप्त जगह सुनिश्चित करते हैं। आप मरम्मत की लागत से अपनी खरीद की कीमत को कम नहीं करना चाहते हैं, क्योंकि संपत्ति में आप जो मूल्य जोड़ते हैं वह आपके आउट-ऑफ-पॉकेट खर्चों की तुलना में काफी अधिक होना चाहिए, जिसमें इस काम को संभालने में लगने वाला समय और जोखिम भी शामिल है। स्वयं।

संपत्ति को सही तरीके से नवीनीकृत करें

"गेट-रिच-राइट" रणनीति उन गुणों को खोजने पर निर्भर करती है जो प्रगति के मार्ग में अच्छी तरह से स्थित हैं और फिर उन्हें नकदी प्रवाह और मूल्य बढ़ाने के लिए पुनर्निर्मित करते हैं। लेकिन शारीरिक सुधार पर ध्यान न दें। आप केवल उन नवीनीकरण या उन्नयन करना चाहते हैं जो आपके लक्षित बाजार में संपत्ति की वांछनीयता को बढ़ाते हैं। आपकी संपत्ति एक किराये की इकाई है, न कि आपका अपना घर। आप अपने घर में प्रीमियम काउंटरटॉप्स और उपकरण रखना चाहते हैं, लेकिन यदि आप अपनी किराये की संपत्ति में सुधार करते हैं, तो आपको अपने निवेश पर अच्छा रिटर्न नहीं मिल सकता है। स्वामित्व का गौरव महत्वपूर्ण है, लेकिन आप एक व्यवसाय चला रहे हैं, और एक संपत्ति पर ओवरस्पेंडिंग आपके अगले अगले भुगतान को बचाने और अपने पोर्टफोलियो का निर्माण करने और धन प्राप्त करने की आपकी क्षमता को सीमित करेगा।

सुधार से आपको किराए में वृद्धि करने या संपत्ति के मूल्य में वृद्धि करने की अनुमति मिलनी चाहिए ताकि सुधार पर खर्च किए गए प्रत्येक $ 1 के लिए आपको $ 2 का प्रतिफल प्राप्त हो। अधिकांश नौसिखिया अचल संपत्ति निवेशकों के लिए सबसे अच्छा फिक्सर-ऊपरी गुण साधारण फिक्स के साथ हैं: चित्रकारी, भूनिर्माण और मामूली मरम्मत आमतौर पर केवल मामूली लागत के लिए उत्कृष्ट परिणाम प्रदान करते हैं। ये सरल मरम्मत अधिकांश रियल एस्टेट निवेशकों के कौशल सेट के भीतर भी हैं, जिन्होंने अपने घरों को बनाए रखने और उन्नत करके अपनी प्रतिभा को विकसित और सिद्ध किया हो सकता है।

अचल संपत्ति आसान नवीकरण

हालाँकि काम स्वयं करना आमतौर पर सस्ता होता है, लेकिन समय को देखना और कारकों को देखना न भूलें। यह कोई मतलब नहीं है कि जब आप शाम और सप्ताहांत बिताने के लिए बाजार से एक किराये की संपत्ति है, तो $ 1000 को बचाने के लिए गुमराह करने की कोशिश में, एक अच्छा ठेकेदार पेंटिंग के लिए चार्ज करेगा जो उसे दो दिन लगेगा और आपको किराए पर लेने की अनुमति देगा। इस सप्ताहांत। (एक अच्छा ठेकेदार भी आप की तुलना में बेहतर काम करने की संभावना रखेगा!)

यदि आप ठेकेदारों का उपयोग करते हैं, तो लाइसेंस प्राप्त, सक्षम पेशेवरों से तीन तुलनीय बोलियां प्राप्त करें। हालाँकि, यदि आप पहले से ही जानते हैं कि आपके पास एक प्रतिस्पर्धी बोली है, तो आप ठेकेदार से यह पूछकर प्रक्रिया को तेज कर सकते हैं कि क्या वह कीमत 10 प्रतिशत कम कर सकती है - फिर आपको बाहर जाकर अतिरिक्त बोलियाँ नहीं लेनी होंगी। बेशक, आपके सबसे अधिक इस्तेमाल किए जाने वाले ठेकेदार आपकी दिनचर्या को जान सकते हैं और 10 प्रतिशत या उससे अधिक की बोली लगा सकते हैं। समय के साथ आप सभी प्रकार के कामों के लिए एक उचित बोली का गठन कर सकते हैं जो आप नियमित रूप से बोली लगाते हैं।

चाहे आप स्वयं कार्य करें या ठेकेदार को काम पर रखें, सभी आवश्यक परमिट प्राप्त करना सुनिश्चित करें और सभी सुधारों के लिए लागू बिल्डिंग और ऑक्यूपेंसी कोड को पूरा करें। आवश्यक परमिट और निरीक्षण की लागत आपकी होगी, लेकिन सुनिश्चित करें कि आपका अनुबंध या अनुबंध स्पष्ट रूप से बताता है कि परमिट प्राप्त करने और सभी आवश्यक निरीक्षणों के लिए व्यवस्था करने के लिए कौन जिम्मेदार है।

बाजार किराए के बराबर रखें

अधिकांश किराये की संपत्ति के मालिकों के लिए सबसे बड़ी चुनौतियों में से एक है नव पुनर्निर्मित किराये की इकाइयों के लिए किरायेदारों को चार्ज करने के लिए उचित किराया निर्धारित करना। संपत्ति के स्वामित्व और प्रबंधन के इस पहलू को बस कुछ होमवर्क और अनुसंधान की आवश्यकता होती है। प्रत्येक संपत्ति अद्वितीय है, लेकिन आपकी पुनर्निर्मित संपत्ति के बाजार मूल्य के आपके सर्वोत्तम संकेत तुलनीय गुणों के बाजार सर्वेक्षण के माध्यम से मिल सकते हैं।

अपनी नई रेंटल प्रॉपर्टी को अधिग्रहित और अपग्रेड करने के बाद, अपने रेंटल सर्वे में निर्धारित की गई उच्च बाज़ार दरों पर अपनी रेंटल यूनिट्स या स्पेस की पेशकश करके तुरंत नए रेंटल रेट स्ट्रक्चर का परीक्षण करें। संभावनाओं से आपको मिलने वाली प्रतिक्रिया आपको बताएगी कि क्या आप बहुत अधिक पूछ रहे हैं या क्या आपके पास अभी भी अपने किराए पर देने के लिए कुछ जगह है। जब आप उच्च किराए का भुगतान करने वाले नए किरायेदारों को स्थापित करते हैं, तो आप मौजूदा किरायेदारों के लिए समान सुधार कर सकते हैं और उनके किराए को समान स्तर तक बढ़ा सकते हैं। एक रणनीति यह है कि टर्नओवर पर इकाइयों का नवीनीकरण किया जाए और एक उत्कृष्ट, वित्तीय रूप से अच्छी तरह से योग्य और स्थिर किराएदार को उच्च किराए पर उन्नत इकाई में स्थानांतरित करने का अवसर प्रदान किया जाए। आप तब उस इकाई का नवीनीकरण कर सकते हैं जिसे वे खाली करते हैं। आप इस प्रक्रिया को तब तक दोहराते हैं जब तक कि आपकी संपत्ति की सभी किराये की इकाइयाँ पूरी तरह से उन्नत नहीं हो जाती हैं और आपने अपनी किराये की आय को अधिकतम कर दिया है।

हम अनुशंसा करते हैं कि आप अपने दीर्घकालिक किरायेदारी के लिए अपनी प्रशंसा दिखाने और रहने के लिए प्रोत्साहित करने के लिए मौजूदा दीर्घकालिक किरायेदारों के लिए पूर्ण बाजार किराए से थोड़ा नीचे का किराया स्तर रखें। एक किरायेदार को खोने की लागत अधिक है - किराए के नुकसान में एक रिक्ति है जो आपको कभी वापस नहीं मिलेगी, साथ ही विज्ञापन के अतिरिक्त खर्च और अगले किरायेदार के लिए किराये की संपत्ति तैयार करना। इस विषय पर अधिक जानकारी के लिए, रॉबर्ट्स प्रॉपर्टी मैनेजमेंट किट फॉर डमीज (विली) के नवीनतम संस्करण की जाँच करें।

पुनर्वित्त के माध्यम से नवीकरण डॉलर पुनर्प्राप्त करें

"गेट-रिच-राईट" रणनीति के प्रमुख तत्वों में से एक है अपनी संपत्ति को काम करते हुए और रियल एस्टेट चक्रों और स्थानीय आर्थिक चुनौतियों के उतार-चढ़ाव के मौसम के लिए पर्याप्त इक्विटी बनाए रखने के लिए उचित रूप से उपयोग करना। अपनी किराये की संपत्ति को हासिल करने और उसका नवीनीकरण करने के लिए नकदी की आवश्यकता होती है, लेकिन आपने आय में वृद्धि की है, जिसने अतिरिक्त मूल्य पैदा किया है। अब आप इस बढ़े हुए मूल्य का उपयोग संपत्ति के पुनर्वित्त को अधिग्रहण और नवीकरण की अपनी प्रारंभिक लागतों को कवर करने के लिए कर सकते हैं।

हालाँकि हम हमेशा बहुत अधिक उधार लेने की सलाह देते हैं और अपने अचल संपत्ति निवेश को नजरअंदाज करते हैं, आप बहुत अधिक रूढ़िवादी होना चाहते हैं और अपनी नकदी जरूरतों को कम समझना चाहते हैं। पुनर्वित्त की लागत ऐसी है कि आप हर कई वर्षों में एक से अधिक बार संपत्ति का पुनर्वित्त नहीं करना चाहते हैं, और यदि आपको अचानक कुछ अप्रत्याशित समस्याओं को दूर करने के लिए नकदी की आवश्यकता होती है, तो अल्पकालिक धन की लागत अधिक हो सकती है। अतिरिक्त धनराशि उधार लें या ऋण की एक अप्रयुक्त रेखा उपलब्ध हो (जो कुछ ऋणदाता अपने सर्वोत्तम ग्राहकों के लिए बिना किसी लागत के वहन करते हैं) को आरक्षित करने की अनुमति दें।

अधिक आक्रामक तरीके से लाभ उठाने के लिए एक मजबूत अचल संपत्ति बाजार में यह बेहद लुभावना हो सकता है, लेकिन इसे दूर नहीं किया जाना चाहिए। बाहर जाने और निवेश अचल संपत्ति खरीदने के लिए अपने निजी निवास में सभी इक्विटी उधार न लें। ये व्यक्ति वास्तव में रियल एस्टेट सट्टेबाज हैं (जो लोग अचल संपत्ति पर जुआ खेलते हैं) और अचल संपत्ति निवेशकों के साथ भ्रमित नहीं होना चाहिए।

आपको हमेशा अपने घर का मालिक होना चाहिए और निवेश अचल संपत्ति का अधिग्रहण करने से पहले इक्विटी का एक अच्छा तकिया रखना चाहिए। जैसा कि 2000 के दशक के अंत / 2010 की शुरुआत में स्पष्ट हुआ है, गिरते अचल संपत्ति बाजार के सबक सभी निवेशकों के लिए मुश्किल हैं, लेकिन उन कुछ निवेशकों के लिए पूरी तरह से विनाशकारी हैं जो अपने घरों के खिलाफ बहुत अधिक उधार लेते हैं।

याद रखें कि अचल संपत्ति बाजारों में चक्र हैं और जारी रहेंगे, और आप बहुत आक्रामक नहीं होना चाहते हैं और पाते हैं कि आपका रियल एस्टेट साम्राज्य इस हद तक गिर गया है कि आप खुद भी अपने द्वारा उपयोग किए गए अपार्टमेंट में से एक को किराए पर नहीं ले सकते। मालिक होने के लिए!

बेहतर किरायेदारों के साथ संपत्ति का पुनरुत्पादन

आपके नए पुनर्निर्मित अचल संपत्ति निवेश की आय और मूल्य बढ़ाने के सर्वोत्तम तरीकों में से एक संपत्ति को नए, अधिक वित्तीय रूप से योग्य किरायेदारों के साथ फिर से तैयार करना है। इसलिए, अपने किरायेदारों को एक नए लक्ष्य किरायेदार प्रोफ़ाइल में मार्केटिंग करके और संपत्ति को फिर से किराए पर देने के लिए अपग्रेड करें।

अक्सर आपके नवीनीकरण के प्रयास आपके वर्तमान किरायेदार को वैसे भी विस्थापित करते हैं, लेकिन आप शायद वर्तमान किरायेदारों के पट्टों को नवीनीकृत नहीं करना चाहते हैं, भले ही आप उनके आसपास काम करने में सक्षम हों। वर्तमान किरायेदारों का कारण यह हो सकता है कि पिछले मालिक ने संपत्ति बेची थी (और यह एक पूर्ण नवीकरण की आवश्यकता है)! ऐसे किरायेदारों के अचानक अपने तरीके बदलने की संभावना नहीं है और यह आपके निवेश के लिए किसी भी संबंध के बिना संपत्ति का उपयोग और दुरुपयोग करना जारी रखेगा।

रॉबर्ट ने एक गैर-जिम्मेदार किरायेदार के पट्टे को नवीनीकृत करने की सलाह दी, जिसमें एक पालतू जानवर था जिसने वर्तमान फर्श को नष्ट कर दिया। यदि आप नई मंजिल या विशेष रूप से किराये की इकाई में कारपेटिंग करने जा रहे हैं, तो आप एक नए किरायेदार को लाने से बेहतर हैं। इसी तरह, आप एक किरायेदार के कार्यकाल को जारी नहीं रखना चाहते हैं जो आसानी से उच्च किराए का भुगतान करने में सक्षम नहीं होगा जो आपकी पूरी तरह से पुनर्निर्मित संपत्ति अब लायक है।

यह अक्सर किराये की संपत्ति के मालिकों के लिए सबसे कठिन चुनौतियों में से एक है - वर्तमान सीमांत किरायेदार के लिए खड़े होने और अपने पट्टे को नवीनीकृत नहीं करने के लिए। यद्यपि आप पा सकते हैं कि वर्तमान किरायेदार वित्तीय रूप से योग्य हैं और संपत्ति को अपने स्वयं के रूप में मानेंगे, वास्तविकता यह है कि कुछ नए किरायेदारों के साथ कुछ बदली हुई संपत्तियों को शुरू करना चाहिए। कम से कम, किराये के आवेदन को पूरा करने के लिए वर्तमान किरायेदारों की आवश्यकता होती है। पट्टे के नवीनीकरण पर ठीक उसी तरह से जाएं जैसे आप एक नए किरायेदार के लिए और उसी वित्तीय मानदंड का उपयोग करेंगे।

अपने नकदी प्रवाह की स्थिरता में सुधार करने और अपने किरायेदारों के साथ समस्याओं की संभावना को कम करने का एक और तरीका है, जब तक आप कानूनी अधिकतम के भीतर रहते हैं, तब तक सुरक्षा जमा में वृद्धि करना। हालांकि, याद रखें कि बाजार की स्थिति आम तौर पर उस राशि को प्रतिबंधित करती है जो आप सुरक्षा जमा के लिए चार्ज कर सकते हैं। (रॉबर्ट ने लॉरेंस [विली] के साथ डमीज़ के लिए लैंडलॉर्ड के कानूनी किट के सह-लेखक हैं, जो आपको महान किरायेदारों को खोजने और बनाए रखने में मदद कर सकता है।)

एक श्रेष्ठ संपत्ति प्रबंधक बनें या किराए पर लें

बेहतर प्रबंधन लंबे समय में औसत और उत्कृष्ट रिटर्न के बीच अंतर करता है। जब आप उच्च किरायेदारों में नए किरायेदारों के साथ एक संपत्ति का नवीनीकरण और पुनरुत्पादन करते हैं, तो आपको किरायेदारों को बनाए रखने और टर्नओवर को कम करने की आवश्यकता होती है। आप प्रभावी रूप से और कुशलता से खर्चों को नियंत्रित करके शुद्ध परिचालन आय को और बढ़ा सकते हैं।

यहां तक ​​कि अगर आपने अपनी नई किराये की संपत्ति हासिल कर ली है, तो भी आपको अधिकतम मूल्य प्राप्त करने के लिए संपत्ति के संचालन और प्रबंधन द्वारा अपनी दीर्घकालिक निवेश रणनीति को लगातार काम करने की आवश्यकता है जैसे कि आप पुनर्वित्त करने जा रहे थे या बिक्री के लिए संपत्ति तैयार कर रहे थे।

आपका टारगेट खरीदार कोई ऐसा व्यक्ति होने जा रहा है, जो टर्नकी प्रॉपर्टी खरीदना चाहता है (एक वह जो बेहतर तरीके से काम कर रहा है और उसे निजी उपयोग के लिए या प्राइम रेंटल यूनिट या कूपन क्लिपिंग इन्वेस्टमेंट के रूप में या स्थायी रूप से रद्दीकरण की आवश्यकता नहीं है) बांड निवेशकों को प्राप्त आय की धारा)। रियल एस्टेट मूल्यांकनकर्ता ठोस नेट ऑपरेटिंग आय के एक मजबूत ट्रैक रिकॉर्ड के साथ गुणों के लिए एक उच्च मूल्य निर्धारित करेंगे। याद रखें कि अधिकतम मूल्य प्राप्त करने के लिए, आपको बाजार दरों, स्थिर किरायेदारी और उचित खर्च पर किराए के साथ लगातार आय की आवश्यकता है। लेकिन स्थगित रखरखाव के कारण अंकुश अपील कम होने के जोखिम पर कम खर्च के लिए मत जाओ।

पुनर्वित्त या बेचने और फिर से स्थगित करना

2000 के दशक के अंत / 2010 की शुरुआत में अधिकांश क्षेत्रों में संपत्ति के मूल्यों में गिरावट के बावजूद, कई किराये की संपत्ति के मालिकों ने पाया कि उनकी संपत्ति में काफी मात्रा में इक्विटी बंधी हुई है, क्योंकि देश भर में दशकों से उनकी सराहना की गई है । संपत्ति में कुछ इक्विटी होना अच्छा है और आपको लड़खड़ाहट से बचाए रखना चाहिए, स्थानीय रियल एस्टेट अर्थशास्त्र को एक हिट लेना चाहिए, लेकिन बहुत अधिक इक्विटी सिर्फ एक संपत्ति में बैठकर आपके समग्र रिटर्न को कम करती है।

हमारी "गेट-रिच-राइट" रणनीति की सिफारिश की जाती है कि आप अपने वर्तमान गुणों में इक्विटी का उपयोग करके अपने समग्र संपत्ति जोखिम को कम करने के लिए विविधीकरण की दिशा में अतिरिक्त गुणों में निवेश करके अपनी अचल संपत्ति होल्डिंग्स का विस्तार करें। आप दो तरीकों में से एक में नकदी की जरूरत को उत्पन्न करने के लिए उस इक्विटी तक पहुंच सकते हैं: या तो अपनी किराये की संपत्ति को पुनर्जीवित करें या कर-स्थगित मुद्रा में अचल संपत्ति निवेश को बेचने के लिए देखें।

सबसे अच्छा विकल्प बाजार की स्थितियों पर निर्भर करता है। हमारा सुझाव है कि जब आप अपनी स्थिर दीर्घकालिक संपत्तियों को पुनर्वित्त करने के लिए उपलब्ध हों तो आप अनुकूल वित्तपोषण शर्तों का लाभ उठाएँ। अतिरिक्त किराये की अचल संपत्ति में निवेश करने या यहां तक ​​कि अन्य निवेश करने के लिए आप अपने पूंजी खाते को बहाल करने के लिए आय का उपयोग कर सकते हैं। सभी की सबसे अच्छी खबर यह है कि आप अपनी संपत्तियों को कर-मुक्त कर सकते हैं। यदि मॉडरेशन में किया जाता है तो उधार लेना खतरनाक नहीं है।

या आप संपत्ति बेच सकते हैं और अपनी इक्विटी को काम करने के लिए 1031 कर-स्थगित विनिमय का उपयोग कर सकते हैं। अतिरिक्त या आलसी इक्विटी के अलावा, कुछ मालिक कर-स्थगित विनिमय विकल्प को पसंद करते हैं क्योंकि वे अपनी अचल संपत्ति आय को आश्रय देने के लिए मूल्यह्रास के अपने उपयोग को बढ़ा सकते हैं। एक सक्षम एकाउंटेंट या कर सलाहकार आपको पुनर्वित्त और कर-रहित विनिमय के बीच सही विकल्प बनाने में सहायता कर सकता है।

बड़ी संपत्तियों में होल्डिंग को समेकित करना

सौभाग्य से, कई रियल एस्टेट निवेशक किराये की अचल संपत्ति खरीदने और नवीकरण की अवधारणाओं को मास्टर करने में सक्षम हैं। हालांकि, वे अक्सर इतने सफल हो जाते हैं कि उनका रियल एस्टेट साम्राज्य उनके जीवन को नियंत्रित करने लगता है।

हालांकि किराये की संपत्तियों के एक विविध पोर्टफोलियो के मालिक होने के कुछ निहित लाभ हैं, वह दिन आएगा जब आपकी व्यापक रियल एस्टेट होल्डिंग्स प्रबंधन बोझ पैदा करेगी। अधिकांश दीर्घकालिक रियल एस्टेट निवेशक पाते हैं कि वे उस बिंदु तक पहुंचते हैं जहां उनकी प्रबंधन जिम्मेदारियां और कर्तव्य अब उस जीवन शैली के अनुरूप नहीं हैं जो वे वहन कर सकते हैं। वे अक्सर अपने जीवन को आसान बनाने और पेशेवर संपत्ति प्रबंधकों को किराए पर लेने का निर्णय लेते हैं ताकि एक संपत्ति प्रबंधक 4 Ts: किरायेदारों, टर्नओवर, शौचालयों और कचरे से निपट सके।

लेकिन छोटे किराये की संपत्तियों के विविध पोर्टफोलियो के लिए एक योग्य संपत्ति प्रबंधक के लिए खोजना और भुगतान करना आसान या कम लागत वाला नहीं है। जब आप एक विस्तृत भौगोलिक क्षेत्र में बिखरे हुए एकल परिवार या कोंडो और / या छोटे किराये की संपत्तियों की एक बड़ी संख्या है, तो संपत्ति प्रबंधन की संभावित क्षमता कम हो जाती है। इसके बजाय, कर-हटाए गए विनिमय को देखें और पेशेवर रूप से प्रबंधित की जा सकने वाली बड़ी संपत्तियों में से एक में अपनी अचल संपत्ति को संचित करें। आप अभी भी प्रबंधन की दिन-प्रतिदिन की चुनौतियों से निपटने के बिना अचल संपत्ति के स्वामित्व के लाभों का आनंद लेंगे।